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为什么房地产投资最具潜力的城市是重庆?

我爱生活都市信息网 时间:2019年09月15日 19:21

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  城市化发展阶段所决定的因素之外,重庆自身的诸多优势使得其在城市化的下半场很可能出现楼市高歌猛进的增长期。让我们来盘点一下重庆具备哪些独特的优势:

  进入新世纪以来,而中国的城市竞争到底出现了哪些变化?哪些城市的竞争力在持续上升,哪些又在下降?重庆的竞争优势为何凸显?下面让我们通过各城市资金量变化比较来进行分析:

  根据2016年上半年的经济数据显示:北京、上海、香港、深圳、广州、重庆、成都、杭州进入了“3万亿俱乐部”,成为中国实力最强的八大城市(台湾省资料暂缺)。

  这里说的3万亿,指的是“金融机构本外币各项存款余额”,也可以简称为一个城市的“资金总量”。在我们的分析体系里,这个指标的重要性远远超过包括GDP在内的任何指标。因为资金总量不仅是一个城市社会、经济发展运行的结果,也是未来的发展基础。所以,它不仅代表着实力,还代表着潜力。至于GDP等指标,由于政绩考核因素的干扰,很难客观反映一个城市的竞争力。

  通过观察十六年来中国主要城市的资金变化我们可以看到,进入21世纪后,重庆和成都联袂崛起,资金量都增加了16倍,在中国所有城市中只有深圳的资金增加倍数高于成渝,说重庆是“渝腹藏金”的宝地绝不为过。而资金量也决定了一座城市的含金量,往往也反映在一座城市的房价上,如今深圳的房价已高居世界城市第二,成渝房价仍处于中国城市的第三梯队,价值洼地的属性显而易见!

  在宏观财政政策和货币政策相对不变的情况下,影响一座城市房价的最主要决定因素就是人口和资本的变化。我们通过前面的数据比较可以发现,重庆的资金优势在中国所有城市中非常突出,资金总量处于北上港深之后列第二梯队,在第二梯队中仅落后于广州。

  政策刺激虽然可以改变短期市场格局,但是中长期的楼市走向依然取决于供求关系的基本面,归根结底体现的是经济发展和城市吸引力。常住人口的变化是分析城市吸引力和未来房价走向的一个极重要的指标。

  根据数据显示,从过去10年各市常住人口净增加数看(图表第四列),重庆高于南京、杭州和东莞;从过去10年各市常住人口增加比看(图表第五列),重庆21.06%的比值接近一线城市水准,高于东莞、成都、武汉、杭州以及南京。

  很多人会有这样的印象,认为重庆人口一直在减少,从表格看完全不是这样。出现这样的认识偏差是因为重庆是一个的典型城乡二元格局区域,与其说它是“市”不如说它是一个“省”更为恰当,而主城区相当于“省会城市”。农村人口净流出,主城区人口则是大幅净流入,而且净流入规模非常可观。

  如果单看过去4年,重庆(主城区)常住人口增量还高于上海这样的顶级一线城市以及表格中的苏州、杭州、南京、东莞、成都,说明重庆对整个中西部地区人口具备了很强的吸引力,按照这样的增长速度我们可以判断,未来重庆人口净流入会呈现明显的加速趋势,庞大的人口净流入对于重庆楼市将产生非常惊人的刚性需求。

  c.相对最小的主城区面积、逐渐减少的土地供应必然加大未来楼市供给的紧张度

  重庆的市区面积在主要城市中几乎是最小的。以南京来比较,重庆市区面积比南京市区面积少了125平方公里,但重庆市区人口却比南京多了11万。更少的面积、更多的人口,但重庆市区的房屋均价只有南京的30%(重庆均价7195元/平米,注意,重庆房价以套内面积计,如以建面计房价仅为6000元/平米左右,而南京却是19389元/平米)!

  一直以来,大家认为重庆房价涨不上去的重要原因就是其土地供应量巨大,这里面其实有一个因素被大家忽略了,就是自97年设直辖市后,原来政治地位低于成都的重庆一下子高出成都一个身位,原来作为普通地级市的城市规模显然远不能满足直辖市的体量要求,持续加大主城区土地供给,使得重庆城区规模与直辖市的地位相匹配成了城市管理者的必然选择。但是当重庆的主城区规模基本达到“大城市”体量时这样的疯狂推地过程必然会结束,实际上,今年重庆的土地供给已经明显放缓。

  自2015年底开始,无论是土地供应面积还是成交面积均处于极低水平。进入2016年以来,重庆土地供应面积骤减,月土地成交面积基本稳持在100万平米以下的历史低位水平,7月更是出现了住宅类土地成交面积为0的情况。根据重庆市国土资源局的数据,2016年前8个月,重庆市住宅类供地供应规划建筑面积同比下降43%,而相应的成交面积同比下降62%。土地供给量断崖式下跌会对未来重庆房价产生重大的影响,房价有望走出之前徘徊不前的局面。

  d.合理的房屋租售比使得重庆的房价几乎没有泡沫,租金回报率高,安全资产的特点非常突出

  按照国际惯例,租售比指每平方米月租金与房价之间比值,是衡量一个地区房地产运行良好的重要指标,国际标准通常为1∶100到1∶200。由于国情等方面差异,中国租售比在300以内都算比较健康。如果25年可以回本,不考虑房价变化,年租金回报4%左右,高于一年定存和一般理财产品收益,在全球资产荒时代,这样的租金回报率让重庆的房产成为非常理想的投资标的。

  根据公布的重庆各行政区房价及租金情况,计算出各区租售比,渝中区平均房价最高,为8142元/平方米,江北区次之,8000元/平方米以上,主城区房价最低是巴南区,5704元/平方米。平均租金江北区最高,达到27.35元。从租售比看,主城各区在1:292至1:387之间,租金最高的江北区房屋租售比是1:292,从重庆主城区核心地段租售比反映出其房价非常的健康、合理。未来,随着核心区资本集聚效应的增强,房屋租金的大幅上涨是必然趋势。

  虽然重庆的房租不高,但是房屋租售比是所有样本城市中最合理的,这样的房屋租售比加上重庆自身的诸多优势表明这座城市的房产不仅没有泡沫,简直就是价值洼地的直接证明。

  打开中国地图,重庆地处于雄鸡的中心腹地位置,作为中国最年轻的直辖市,重庆肩负着带动西部发展的重任,也是整个西部地区的经济中心。

  重庆处在“一带一路”、长江经济带等重大发展战略的节点上,承东启西、连接南北,是衔接和联动几大战略的重要枢纽。从战略定位上来看,重庆是中西部地区唯一的直辖市、中西部地区唯一的国家中心城市(全国共五个)、长江上游地区的中心枢纽以及西部开发开放重要战略支撑,从区位优势上来看,重庆位于丝绸之路经济带和长江经济带的交会之处,同时也是海上丝绸之路的战略腹地,目前已经打通了渝新欧国际铁路国际贸易大通道,也是国家一类临时对外开放铁路口岸、汽车整车进口口岸,长江上游规划建设的最大铁公水联运枢纽港。

  更为可喜的是,重庆已经确定成为继苏州中新工业园区、天津滨海新区中新生态城后第三个中国、两国政府于2015年11月7日发表《》“中新(重庆)战略性互联互通示范项目”框架协议,确定双方以重庆为运营中心、航空、新加坡亚洲新闻网在报道中称:重庆迎来也许是直辖以来最重大的发展利好。

  根据以往经验,此类国家级重大战略必将助推区域房地产价值升值。此前的苏州工业园、天津中新生态城、上海自贸区、深圳前海自贸区等的设立都大幅推升了当地房价。首先受益的将是重庆横跨两江的朝天门、江北嘴、南岸弹子石CBD区域。该区域范围内的房产将会有相当大的价值增长空间。其次,作为项目落地核心区域的两江新区,包括江北区、渝北区和北碚区也将成为房地产和产业投资的热点。

  重庆作为曾经的老工业城市,产业结构先天并无优势,其中第三产业占比较低(50%),但产业结构正在逐步优化。进入21世纪以来,第二产业发展迅速,通过引入内外资形成了突出的制造业规模,电子信息和汽车制造两大支柱产业全面发力,以笔记本为代表的战略性新兴产业迅速崛起,笔记本电脑的产量占全球三分之一,是名副其实的世界级水平。

  第三产业中金融、保险业可谓一枝独秀。早在2009年,国务院就出台了国发3号文件,强调要将重庆建设为长江上游的金融中心2013年重庆和上海成为了国家跨境电子商务零售出口和跨境支付“双试点”的两个城市之一,目前重庆开展了跨境人民币业务已经跨越亚、非、欧、美、澳五大洲。2014年重庆市跨境人民币实际结算总量达到1604.5亿元,跨境结算的重庆企业达到803家。

  重庆金融业现在也是长江上游和长江中上游地区的对外开放的高地,特别是外资金融机构发展良好,在2014年各类外资金融机构总数已经达到122家,其中外资银行及代表处17家,外资小贷公司39家,外资股权类企业49家,均为中西部第一位。

  提及重庆金融业的亮点,离岸金融结算最为外界熟知。离岸金融为重庆带来了全方位的权益,重庆大力发展离岸结算,最主要的一个成效是将以前在欧洲、美洲和亚洲的新加坡、香港等地结算的重庆进出口的加工贸易量,结算额留在了重庆。2014年离岸金融规模已达到1190亿美元。

  新加坡是亚洲最大的离岸金融中心重庆成为国际离岸金融结算中心指日可待、航空、交通物流、

  金融业的高起点让重庆的第三产业含“金”量十足,发达的金融业必然造就一大批高薪人群。众所周知,高薪人群的数量对一个城市的房价会产生直接的影响,比如美国的圣迭戈,就是因为高薪就业岗位众多使得其房价一直处于美国第一线水平。

  有必要指出的是,“重庆的人均工资”也带有很明显的二元特征,即发达的金融、保险及制造业使得相当数量的从业者收入颇丰,应该讲和沿海发达地区相差不大。但由于重庆地处西部,农村低收入人口又占比很大这也客观上拉低了重庆的平均工资水平。未来随着产业结构进一步优化、相信重庆的总体人均工资水平会得到较大提升。

  “一招鲜”尚且能“吃遍天”,难得的是,从投资房产的角度看,重庆简直就是一个“全能选手”,资金、人口、产业、区位优势、土地供给和房屋租售比等六大潜能,重庆全都是国内准一线水准。拥有这样的综合实力,房价无泡沫,加之未来布局大都市圈成为投资房产的必然选择,由重庆来担纲中国最具投资潜力的城市应该讲是没什么争议的。

  重庆是非常美的城市,重庆的美女是这座城市的灵魂。重庆不仅有美女,她还是一座山城,当然还有嘉陵江和长江,有山有水的地方从来都是居住的上佳之地。有人说夜晚的重庆很像香港,以前只是说说而已,没有人真当一回事,可在将来,重庆的含金量和重要性恐怕真的可以和香港叫叫板了。

  中国城市化的上半场,演绎了沿海楼市的“疯狂奏鸣曲”,在即将开始的城市化下半场,重庆作为中国最具投资潜力的城市、最被低估的价值洼地,必将加入这一曲交响乐中。让我们共同期待!

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  简介描述:居理新房,致力于打造一站式购房平台,历经5年,业务范围已覆盖全国12城,成为国内新房电商领跑者。高学历咨询师,提供从大数据找房、全城看房到低价买房的全程定制服务。 城市化发展阶段所决定的因素之外,重庆自身的诸多优势使得其在城市化的下半场很可能...
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